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2010年11月

不動産所得の収入金額の計上時期

『家賃の収入はいつ計上すればいいんですか?』

簡単なようで意外と奥が深く、税務相談をしていて多い質問です。

所得税法第26条第1項では、「不動産、不動産の上に存する権利、船舶または航空機の貸付けによる所得を不動産所得とする」と規定し、同条第2項で「不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を控除した金額とする」としているだけで、収入の計上時期については書いていません。

具体的には下のとおり所得税基本通達36-5によります。

①契約又は慣習により支払日が定められているものについては、その支払日、支払日が定められていないものについてはその支払いを受けた日(請求があったときに支払うべきものとされているものについてはその請求日)

②賃貸借契約の存否の係争等(未払賃貸料の請求に関する係争を除く。)に係る判決、和解等により不動産の所有者等が受けることとなった既往の期間に対応する賃貸料相当額(賃貸料相当額として供託されていたもののほか、供託されていなかったもの及び遅延利息その他の損害賠償金を含む。)については、その判決、和解等のあった日。ただし、賃貸料の額に関する係争の場合において、賃貸料の弁済のため供託された金額については、①に掲げる日

書いておいてなんですが、②は特殊なケースとして今回は忘れてください。

通常、土地や建物を賃貸借するときは貸主と借主の間で契約書を交わして、その中で支払日を定めている場合がほとんどです。

つまり計上時期は契約で定められた支払日ということになります。

例えば契約書で「毎月25日に翌月分を支払う」となっていれば、毎月25日が収入の計上日となります。

ここで違和感を感じる方がいらっしゃると思います。

「翌年1月分は12月25日にもらうから、12月25日に収入に計上する。。。あれ?翌年1月分を今年の収入にするのはおかしくないかな?」と、、、

おっしゃるとおり、企業会計の世界でいうところの「適正な期間損益」になっていないですよね。

でも個人の不動産所得を計算する上では、これで間違いはないのです。

ただし、1月分の収入はあくまで1月に計上するという貸付期間に対応した経理も認められています。

正しい期間損益を算出する方法が「認められている」という言い回しになってしまうのも可笑しな話ですけど(笑)

でも一応理由を考えることはできるのですけれど、それはさておいて(笑)、以下のすべてに該当するときは、その年の貸付期間に対応する賃貸料の額をその年分の不動産収入にしてもいいということになっています。
(直所2-78 昭和48年11月6日)

①不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること。

②その者の不動産等の賃貸料にかかる収入金額の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益および未収収益の経理が行なわれていること。

③その者の1年をこえる期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること。

④不動産の貸付けを事業的規模で行っていること。(形式基準では5棟10室以上)

この4つの中で、②がどういうことを言っているかちょっと分かりませんよね。

簡単に言うと

翌月分を今月にもらう契約なら「前受家賃」、今月分を翌月にもらう契約なら「未収家賃」をたてて経理しなさいということです。

それから④の事業的規模要件ですが、事業的規模でなくても、「①に該当し、かつ、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額の全部について②に該当するときは、所得税法第67条の2の規定の適用を受ける場合を除き、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額については、同じ取扱いによることができる」とされています。

これまた長々と読み難い文章ですが、簡記すれば「事業的規模でなくても、①と②の要件を満たせば1月分は1月に計上することができる」となります。

最後にまとめてみます!

質問
『家賃の収入はいつ計上すればいいんですか?』

回答
原則として契約書で定められた支払日で計上する」

ただし「未収・前受経理を行うことで貸付期間に対応して計上することも可能」

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当記事は。、掲載日時点における法律等に基づいて記載しており、個人的見解も含まれておりますので、同記事を参考にされた結果、損害が生じたとしても、責任を負うものではありません。

小暮会計事務所
税理士 小暮 巌

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